La compraventa con pago aplazado es una opción cada vez más recurrida para asegurar la venta de inmuebles.
La diferencia principal con la venta tradicional radica en que el pago del precio no se hace en el momento de la compra del inmueble, sino que se difiere en el tiempo a través de una serie de pagos aplazados que se concretan en la escritura de compraventa.
Por lo general, la compraventa con pago aplazado tiene lugar cuando el comprador no dispone de recursos económicos suficientes para abonar el precio de una sola vez.
En principio esta modalidad de compraventa es una opción válida, pero presenta una serie de riesgos para las partes:
- El vendedor, asume el riesgo de un posible impago, por lo que deberá incluir una condición resolutoria en la propia escritura compraventa a fin de garantizar la restitución de la propiedad en caso de impago. Es importante que la condición resolutoria se inscriba en el Registro de la Propiedad, de lo contrario, sus efectos serán casi nulos, pues no afectará a terceros.
- El comprador, como regla general, perderá las cantidades entregadas a cuenta del precio en el supuesto de que incumpla alguno de los pagos aplazados. Otro hándicap importante, es que en caso de pactarse la citada condición resolutoria -que es lo habitual en estos casos-, no podrá hipotecar el inmueble hasta que termine de pagar el precio pactado y se cancele la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad, pues si el banco accediera a ello quedaría totalmente desprotegido en caso de que el comprador incumpla algunos de los pagos aplazados, y, por ende, se resuelva la compraventa.
También es muy frecuente el empleo de esta modalidad cuando se pretende realizar con posterioridad a la venta un cambio de uso de local u oficina a vivienda por prescripción urbanística. Es el supuesto de muchos locales comerciales y oficinas situados en céntricas zonas que son reconvertidos en viviendas por ofrecer un mayor atractivo económico a la vista de la escasa oferta actual de vivienda residencial. Este cambio de uso generalmente se realiza sin pedir licencia, por lo que, si vendedor y comprador desean llevar a cabo la venta del inmueble antes de que la infracción urbanística haya prescrito, la compraventa con pago aplazado puede ser una opción interesante, pues prescrita la infracción y realizado el cambio de uso, el comprador podrá obtener financiación. No debemos olvidar que para este supuesto concreto podría ser necesario contar la autorización de la Comunidad de vecinos. Por eso, en estos casos, es muy aconsejable contar con asesoramiento legal de un profesional.
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