En el despacho hemos advertido errores de cierto calado en algunos informes de antigüedad emitidos por técnicos con la finalidad de inscribir construcciones ilegales en el Registro de la Propiedad, dado que no cumplen los requisitos legales a efectos prescripción, provocando funestas consecuencias para los propietarios.
Cuales son los errores más habituales?
1º. Certificar la antigüedad de un inmueble ilegal sin estar completamente terminado. Lamentablemente es un error muy común en la practica y fácilmente detectable, pues el informe técnico incorpora un anexo de fotografías de la construcción. El plazo legal de prescripción de 4 años no empieza a computar hasta que la construcción esté completamente terminada -por fuera y por dentro-, por lo que si la construcción se encuentra sin terminar, el propietario deberá desistir.
2º. Certificar la antigüedad de un inmueble ilegal en suelo afectado por el Plan General de Ordenación para la implantación de viales o zonas verdes. Este segundo supuesto es más difícil de percibir, dado que para su comprobación se requiere tener cierta formación en materia urbanística. Son supuestos en que se certifica la antigüedad de una construcción ilegal sin tener en cuenta la calificación del suelo donde radica. Aquí, habrá que tener especial cuidado, pues si la construcción se encuentra en un suelo afectado por viales, espacios libres o zonas verdes, no rige limitación temporal, es decir, la infracción urbanística no prescribe. No obstante, en algunos casos es posible que la infracción haya prescrito con anterioridad a la entrada del PGO vigente, si las determinaciones de los Planes Generales anteriores y la antigüedad del inmueble permiten computar el plazo legal de 4 años.
3º. Certificar la antigüedad de un inmueble ilegal en suelo rústico de protección ambiental. Otro supuesto similar al anterior, pues en este tipo de suelo tampoco existe limitación temporal. En construcciones de cierta antigüedad, existe la posibilidad de que la infracción este prescrita con anterioridad a la entrada del PGO vigente, para ello, al igual que en el apartado anterior, deberá atenderse a las determinaciones de los Planes Generales anteriores y la antigüedad de inmueble.
Y que puede ocurrir si el certificado de antigüedad tiene alguno de los errores señalados anteriormente,
- Primero, que cuando llegue al Registro de la Propiedad la escritura otorgada para declarar la obra nueva (construcción ilegal), el Registrador deniegue la inscripción al advertir el error cometido.
- Segundo, el Registrador no advierte el error y se inscribe la obra nueva en los asientos registrales, notificándose la inscripción practicada al Ayuntamiento correspondiente para que se pronuncie sobre el régimen jurídico de la construcción inscrita. Aquí es donde surgen los problemas, pues si la infracción no está prescrita, dará lugar a la iniciación de un expediente para el restablecimiento de la legalidad urbanística.
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